婚姻，因?yàn)榉孔樱惨驗(yàn)榉孔佣稚ⅲ笥褌兂Ｕf(shuō)幸福的家庭是一樣的，不幸的家庭是不同的。無(wú)論如何，我們必須弄清楚幾個(gè)問(wèn)題：你認(rèn)為你的房子是你的嗎？你有一半嗎？更有可能的是，你的個(gè)人房子變成了夫妻，夫妻的房子變成了個(gè)人所有。深圳離婚專(zhuān)業(yè)律師為您解讀關(guān)于房子歸屬。

　　一、屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的6種情況

　　1.一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買(mǎi)房，婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證并還清全部貸款的，屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；

　　2.一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)買(mǎi)房，婚前還清全部貸款，但婚后取得房產(chǎn)證并以自己名義登記的，仍視為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無(wú)權(quán)要求分割；

　　3.婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買(mǎi)房，支付全部房款并以自己名義登記的，不屬于投資經(jīng)營(yíng)行為，屬于婚前財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化，視為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；

　　4.婚后，一方父母全額為子女買(mǎi)房。以子女名義登記的，視為只給子女一方的贈(zèng)與，視為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；

　　5.婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋，除當(dāng)事人另有約定外，屬于婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割；

　　6.一方婚前建造的宅基地房屋，婚后夫妻共同居住的，屬于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，屬于婚前建造房屋的一方。婚前建房產(chǎn)生的債務(wù)以婚后共同財(cái)產(chǎn)償還的，取得財(cái)產(chǎn)的一方應(yīng)當(dāng)按照償還債務(wù)總額的一半給予相應(yīng)的賠償。

　　二、屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的15種情形

　　1.一方婚前以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買(mǎi)房，并支付全部房款。原登記在一方名下，變更登記在雙方名下（即加名）的，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，本質(zhì)上是一方對(duì)另一方的贈(zèng)與；

　　2.婚前雙方共同出資購(gòu)房，支付全部房款，房屋登記在雙方名下，根據(jù)登記情況確定為共有或共有；

　　3.婚前雙方共同出資購(gòu)房，婚后共同還貸，房屋以一方名義登記。婚后共同還貸及相應(yīng)房屋增值部分視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其余按出資情況分享；

　　4.婚前雙方共同出資購(gòu)房，婚后共同還貸，房屋登記在雙方名下，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

　　5.婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)買(mǎi)房，房屋登記在雙方名下，這是典型的夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

　　6.婚后夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)買(mǎi)房，房屋登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

　　7.婚后夫妻一方以個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)買(mǎi)房，支付全部房款，但以雙方名義登記的，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，本質(zhì)上是一方對(duì)另一方的贈(zèng)與；

　　8.結(jié)婚前，一方父母為子女全額買(mǎi)房，婚后取得房產(chǎn)證并以子女名義登記的，視為只贈(zèng)與子女一方，視為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)；

　　9.婚前，一方父母為子女投資（首付）買(mǎi)房，婚后雙方共同償還貸款。以雙方名義登記的，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為只給子女一方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外；

　　16.婚后，一方父母為子女全額買(mǎi)房。以雙方名義登記的，視為贈(zèng)與，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

　　10.婚后，一方父母為子女全額買(mǎi)房，以對(duì)方名義登記的，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非能證明投資者父母明確單方面贈(zèng)與子女配偶；

　　11.結(jié)婚后，一方父母為子女投資（首付）買(mǎi)房，雙方共同償還貸款。以投資者子女名義登記的，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為雙方贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與人的除外。離婚分割可以投資于父母的子女；

　　12.結(jié)婚后，一方父母為子女出資（首付）買(mǎi)房，雙方共同償還貸款。房屋以雙方名義登記的，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，父母出資部分視為贈(zèng)與雙方，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。離婚分割時(shí)，父母的子女可以得到適當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)?shù)；

　　13.婚后，父母共同為子女買(mǎi)房，房屋登記在雙方名下的，該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

　　14.婚前由一方出租。婚后以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的福利房，以一方名義登記的，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；

　　15.在婚姻關(guān)系期間購(gòu)買(mǎi)并取得所有權(quán)的房屋，視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。登記人主張為個(gè)人所有的，應(yīng)當(dāng)證明房屋與對(duì)方無(wú)關(guān)，對(duì)方利益不受損害，否則視為共同所有權(quán)。此時(shí)，投資者可以根據(jù)實(shí)際情況得分。

                                           
 

　　三、個(gè)人財(cái)產(chǎn)成為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的三種情況：

　　1.所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式1：婚前贈(zèng)與

　　第一種財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：婚前贈(zèng)與。

　　贈(zèng)與是一種免費(fèi)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為。贈(zèng)與的法律后果是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。贈(zèng)與完成后，已發(fā)出的財(cái)產(chǎn)不能再回來(lái)了。因此，在結(jié)婚之前，戀人之間總會(huì)有一些財(cái)產(chǎn)互贈(zèng)。

　　2.財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式二：夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議

　　根據(jù)婚姻法，夫妻可以通過(guò)財(cái)產(chǎn)約定的方式約定婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議與贈(zèng)與的區(qū)別：

　　贈(zèng)與以交付和轉(zhuǎn)讓為生效要件。動(dòng)產(chǎn)交付后，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后轉(zhuǎn)移到效果，對(duì)方可以在交付前隨時(shí)后悔；

　　財(cái)產(chǎn)協(xié)議直接產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果，當(dāng)事人可以根據(jù)夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議主張所有權(quán)。

　　前提：雙方有婚姻關(guān)系。財(cái)產(chǎn)協(xié)議可以在婚前或婚后進(jìn)行，但在婚前協(xié)議中，雙方的協(xié)議直到結(jié)婚才能生效；協(xié)議未結(jié)婚的，協(xié)議不具有法律效力。

　　正式上，夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議是協(xié)議。合同的方式，在法律后果上，可以直接起到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的后果。

　　為證明白紙黑字，約定采用書(shū)面方式。

　　約定內(nèi)容：一般從婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)。

　　例如：我位于上海××路××號(hào)301室，婚后由我和妻子×××共同擁有，或者婚后我和××的所有婚前財(cái)產(chǎn)都由雙方共同擁有。

　　3.婚前購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)，婚后雙方共同還貸

　　《婚姻法司法解釋三》第十條規(guī)定：

　　夫妻一方婚前簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，并在銀行貸款。婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還貸款的，房地產(chǎn)以首付款支付人名義登記的，離婚時(shí)由雙方協(xié)議處理。依照前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該房地產(chǎn)屬于產(chǎn)權(quán)登記人，未償貸款為產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人債務(wù)。離婚時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記人應(yīng)當(dāng)按照婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，賠償對(duì)方婚后共同償還貸款支付的款項(xiàng)及其相應(yīng)財(cái)產(chǎn)的增值部分。

　　根據(jù)上述規(guī)定，一方婚前簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，并在銀行貸款。房地產(chǎn)以首付款支付方名義登記的，夫妻婚后繼續(xù)償還有用的共同財(cái)產(chǎn)。夫妻離婚時(shí)，應(yīng)先協(xié)商房地產(chǎn)所有權(quán)。協(xié)商不成的，歸產(chǎn)權(quán)登記人所有（如果有剩余未償貸款，因?yàn)槭腔榍笆赘犊钊私璧模鋫€(gè)人債務(wù)與對(duì)方無(wú)關(guān)）。至于雙方共同償還貸款的款項(xiàng)，只要雙方共同支付財(cái)產(chǎn)費(fèi)，房屋的一方就應(yīng)將其中一半支付給另一方。如果房地產(chǎn)增值，雙方共同支付的財(cái)產(chǎn)增值部分的一半也應(yīng)支付給另一方。
 

　　四、共有房地產(chǎn)成為個(gè)人房地產(chǎn)的兩種情況：

　　1.夫妻之間的禮物

　　《婚姻法司法解釋三》第六條規(guī)定，婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與人在財(cái)產(chǎn)變更登記前撤銷(xiāo)贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求繼續(xù)履行的，人民法院可以依照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

　　也就是說(shuō)，如果對(duì)方送你房子，一定要辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，不辦理房屋變更登記的房子不屬于你。

　　2.采用所謂的假離婚方式

　　對(duì)于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，夫妻通常通過(guò)簽訂離婚協(xié)議來(lái)安排假離婚。在雙方簽訂的離婚協(xié)議中，雙方的共同財(cái)產(chǎn)可以歸一方所有，這是有效的。在司法實(shí)踐中，絕大多數(shù)裁判認(rèn)為，合同法第五十二條的無(wú)效規(guī)定不適用于離婚協(xié)議，公平不是離婚協(xié)議的調(diào)查因素，即使離婚協(xié)議明顯不公平，也不無(wú)效或可撤銷(xiāo)。

　　即使將來(lái)再婚，再婚前分割的財(cái)產(chǎn)也很可能被認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。