對于夫妻離婚時如何分割抵押財產的問題，應根據財產取得時間是婚姻登記前后、購買資金來源、離婚時是否取得財產證等方面確定是個人財產還是夫妻共同財產。實踐中存在的幾種不同情況婚姻律師深圳現分析如下：

　
　   一 、婚后夫妻雙方購買共同財產，離婚時尚未取得所有權的房屋所有權。

　　在這種情況下，離婚時，夫妻雙方應首先協商。能夠達成協議的，按照協議確定房屋所有權。不達成協議，需要法院依法判決的，根據《最高人民法院關于適用婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十一條的規定，法院應當根據實際情況判決房屋先由一方使用。而不是判決房屋所有權。房屋所有權完全取得后，雙方有爭議的，可以另行向法院提起訴訟。

　　二、一方婚前支付首付款，離婚時尚未取得抵押房屋所有權。

　　對于這種情況，婚姻律師深圳認為應該區分不同的情況來處理。夫妻一方婚前支付首付款，婚后以個人財產償還貸款的，房屋當然是一方的個人財產，另一方配偶無權要求離婚時分割房屋。當然，對于剩余的未償債務，雙方也沒有義務償還。一方婚前支付首付款，婚后共同償還貸款，離婚時未取得房屋所有權的，房屋仍為一方的個人財產，剩余的抵押貸款債務也為其個人債務。配偶一方參與償還貸款的，應當予以補償。對于剩余未償債務，雙方無義務償還。
 

　　三、離婚時抵押房屋增值所產生的利益歸屬。

　　對于抵押房屋因房價升值而產生的利益，法律上稱之為水果。中國法律沒有明確規定如何確定其所有權。正是由于法律規定的疏漏，法院在現實生活中的判決也不盡相同。

　　對于這個問題，婚姻律師深圳認為應該按照以下步驟來處理：

　　首先，明確房子的所有權。如果抵押房屋是個人財產之一，那么房屋產生的水果當然應該歸一方所有。因為在離婚時，作為配偶的另一方無權要求分割房屋，而由于市場本身的原因，房屋的增值部分自然無權要求分割。

　　其次，抵押房屋為夫妻共同財產的，房屋增值產生的水果自然屬于雙方。離婚時，作為配偶的另一方當然有權要求享受房屋增值產生的水果。
 

　　四、婚前一方支付首付購買，離婚時已取得房產證的抵押房屋所有權。

　　婚姻律師深圳認為，這需要分為兩種情況：一種是夫妻一方婚前支付個人財產首付購買和抵押貸款，婚前辦理夫妻一方個人所有人的財產證，婚后雙方共同償還貸款。

　　在這種情況下，房子應該是婚前購買一方的個人財產。根據我國現行法律規定，配偶一方雖然婚后參與還貸，但并不能改變房屋個人財產的性質。因此，在這種情況下，房屋是一方的個人財產，另一方無權在離婚時要求分割。但是，對于參與共同還貸的配偶一方，有權要求另一方返還其還款部分。這里需要明確的是，共同還貨，無論是用一方的個人工資還是雙方的工資，都應視為共同還貸，這主要是因為我國《婚姻法》明確規定，婚后夫妻的工資和獎金是夫妻的共同財產，除非一方能證明其所用的還款是婚前個人財產。

　　另一種情況是，夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，婚后雙方共同償還貸款，婚后取得房產證的按揭房屋所有權。在這種情況下，房屋所有權有一種觀點，即婚前取得房產證的，房屋是婚前一方的個人財產；婚后取得房產證的，房屋是雙方的共同財產。對此，婚姻律師深圳認為，房產證的取得時間不能作為房屋所有權的判斷標準，而是要看誰為購買房屋付出了更多的錢。婚前一方以個人財產支付首付款，婚后雙方共同償還貸款并取得房產證的，婚姻律師深圳認為，按揭房屋仍應屬于一方婚前財產。婚后取得的產權證書是一方通過婚前財產支付首付款的形式轉化而來的，屬于個人財產具體形式的轉化。即使婚后共同還貸，婚前一方支付的款項也往往高于配偶一方，因此配偶一方參與還貸不能改變房屋所有權。此時，僅僅因為產權證婚后取得的簡單認定是夫妻共同財產，也會因為一方沒有出資而成為共同財產的現象。