意見律師:深圳律師。
 

　　看到這期的標(biāo)題，很多人都覺得有點(diǎn)不可思議。他們既然買了房，為什么不辦理房產(chǎn)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證？沒有房產(chǎn)證怎么證明這房子是你的？如果連房子的產(chǎn)權(quán)都不能固定，離婚時(shí)怎么可能分房子？

　　但在實(shí)踐中，也有一部分夫妻購買商品房和經(jīng)濟(jì)適用房并全部支付房價(jià)的，或者按照福利政策購買公房并按照市場價(jià)或成本價(jià)全部支付房價(jià)的。本來，如果房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較明確，可以依法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但離婚前房屋所有權(quán)登記手續(xù)尚未完善。在實(shí)際審理中，法院判斷是否取得房屋所有權(quán)的主要依據(jù)是雙方是否有房產(chǎn)證。針對這種情況，只要一方或雙方提供證據(jù)證明涉案房屋具備辦理房產(chǎn)證的條件。然后，人民法院可以根據(jù)實(shí)際情況，對該類房屋的歸屬、分割、補(bǔ)償?shù)葐栴}進(jìn)行全面處理。

　　我們曾經(jīng)代理過一個(gè)案例，夫妻因?yàn)闆]有取得房屋所有權(quán)而無法分割。理由是女方拒絕辦理房產(chǎn)證，并明確表示房產(chǎn)證尚不具備辦理?xiàng)l件；但男方認(rèn)為房產(chǎn)證其實(shí)可以辦理，女方想獨(dú)占房子，不肯分。鑒于夫妻雙方都沒有房產(chǎn)證，也無法查詢房產(chǎn)信息，按照“誰主張，誰舉證”的原則，需要男方承擔(dān)房產(chǎn)證具備辦理?xiàng)l件的證明。

　　男方能夠提供下列證據(jù)的，可以證明該房屋具備辦理房產(chǎn)證的條件:

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)商出具的已辦理房地產(chǎn)許可證的證明；

　　2.開發(fā)商出具的辦理房地產(chǎn)許可證的通知；

　　3.《購房合同》涉及辦理房產(chǎn)證條件且已符合辦理?xiàng)l件的，可以提供《購房合同》；

　　4.同一住宅區(qū)的其他業(yè)主已明確表示業(yè)主本人已辦理房產(chǎn)證或有辦理房產(chǎn)證條件的見證人證言；

　　5.對方承認(rèn)有辦理房產(chǎn)證的聊天記錄或錄音。

　　在上述證據(jù)的前提下，法院實(shí)際處理房屋的歸屬、分割和賠償是有可能的。當(dāng)然，如果雙方能夠達(dá)成共識，積極合作，案件的結(jié)果會(huì)更加明朗。

　　如果在這種情況下，雙方都不能提供證明該房屋具備申請房產(chǎn)證確定房屋所有權(quán)的條件，那么雙方都得不到房產(chǎn)證。如果夫妻離婚，這個(gè)時(shí)候房子怎么分？

　　根據(jù)我國《婚姻法解釋(二)》第二十一條規(guī)定，“雙方對離婚時(shí)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋發(fā)生糾紛，協(xié)商不成的，人民法院不應(yīng)當(dāng)判決房屋所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決。為當(dāng)事人所用。”

　　考慮到尚未取得房屋所有權(quán)或尚未完全取得所有權(quán)的房屋，既不是夫妻獨(dú)有的財(cái)產(chǎn)，也不是夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)。因此，雙方只能占有和使用該房屋但無權(quán)處分，此時(shí)不可能涉及房屋所有權(quán)和房屋分割問題。

　　即使當(dāng)事人就房屋的所有權(quán)和分割達(dá)成協(xié)議，該協(xié)議也不具有法律效力，法院也不能根據(jù)該協(xié)議對房屋的所有權(quán)作出判決。當(dāng)然，雙方可以協(xié)商解決房屋的居住和使用，以及以后房屋的取得和所有權(quán)。對上述問題不能達(dá)成一致意見的，人民法院只能對房屋的居住和使用作出判決，不能對房屋的所有權(quán)作出判決。

　　那么，夫妻離婚時(shí)房屋未取得房產(chǎn)證的情況下，雖然法院無法判斷房屋的歸屬，但用什么原則來判斷房屋的使用權(quán)呢？

　　法院在處理糾紛時(shí)，通常根據(jù)實(shí)際情況和照顧子女和婦女利益的原則作出判決。比如很多家庭的房產(chǎn)證只登記為一人，房產(chǎn)證的登記人也是法院會(huì)考慮的因素之一；當(dāng)夫妻任何一方能夠提供證據(jù)證明自己在涉案房屋內(nèi)有持續(xù)長期居住權(quán)時(shí)，也會(huì)影響法官的判決；如何證明他在涉案房屋長期穩(wěn)定居住？如果兩者有沖突，法院通常會(huì)結(jié)合雙方提交的證據(jù)的證明力和照顧子女和婦女利益的原則做出合理的判決。

　　這也是很多人放棄補(bǔ)償，選擇房屋使用權(quán)的原因。具體優(yōu)勢是什么？

　　離婚案件中，有很多爭奪房屋所有權(quán)或使用權(quán)的案件。為什么會(huì)這樣？

　　主要原因如下:(1)北京本地的房子價(jià)值比較大，幾百萬或者幾千萬的價(jià)值已經(jīng)成為常態(tài)。近年來，房屋的價(jià)值迅速增加，甚至許多家庭選擇購買房屋作為投資，這促使各方進(jìn)一步競爭。(2)選擇無補(bǔ)償房屋的另一個(gè)原因是雙方在實(shí)際分割房屋時(shí)需要協(xié)商確定房屋價(jià)值。協(xié)商不成的，雙方可以通過評估的方式申請房屋評估。但通常情況下，雙方協(xié)商的價(jià)格往往偏低，評估價(jià)一般為房屋市場價(jià)格的10%左右。如果在協(xié)商或評估的基礎(chǔ)上進(jìn)行價(jià)格分割，得到補(bǔ)償?shù)囊环綄⒌貌坏礁侠怼⒏耆降难a(bǔ)償。(3)目前北京很多地方房產(chǎn)都是住宅，獲得房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)，對于獲得孩子的撫養(yǎng)權(quán)，更好的撫養(yǎng)孩子也是極其有利的。

　　雖然，沒有房產(chǎn)證，夫妻離婚時(shí)法院不能判決房屋所有權(quán)，是否意味著以后房屋不能分割？

　　其實(shí)并不是這樣。《婚姻法解釋(二)》第二十一條第二款規(guī)定:“當(dāng)事人取得前款規(guī)定的房屋全部所有權(quán)后，有爭議的，可以單獨(dú)向人民法院提起訴訟。”也就是說，房屋使用權(quán)處理后，當(dāng)事人再次取得房屋所有權(quán)，經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成協(xié)議的，可以離婚后以財(cái)產(chǎn)糾紛為由單獨(dú)向法院提起訴訟，不受前次訴訟終止的影響，法院也不會(huì)以不再有正當(dāng)理由為由駁回案件。也有人可能會(huì)問，離婚判決涉及的房屋使用權(quán)屬于女方，現(xiàn)在還有可能爭奪房屋所有權(quán)嗎？事實(shí)上，考慮到女方生活環(huán)境的穩(wěn)定性，尤其是孩子的撫養(yǎng)權(quán)歸她所有的情況下，為了孩子的最大利益，法院通常會(huì)判決女方享有房屋所有權(quán)，但據(jù)此，女方會(huì)向男方支付一定數(shù)額的房屋補(bǔ)償。賠償?shù)闹Ц斗绞娇梢杂呻p方協(xié)商確定。協(xié)商不成，法院可以判決。當(dāng)然，除非雙方同意男方取得房屋所有權(quán)。

　　如果婦女在法院判決生效后沒有支付賠償，男子可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。但是，由于婚姻關(guān)系的特殊性，在執(zhí)行過程中，雙方應(yīng)盡最大努力達(dá)成和解，解決內(nèi)部矛盾，實(shí)現(xiàn)利益合理化。

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